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2019年房地產市場政策分析 樓市調控有什么特點?

  • 2019年4月6日 ZhouXun來源:互聯網 1385 91
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一線城市樓市成交集體回暖,樓市風向要變?業內人士認為,市場成交反彈與最近調控政策微調放松預期加大有關,北京、上海等前期調整到位的城市成交已觸底反彈。

3月份樓市成交數據

北京二手住宅網簽量為16051套,環比增加1.4倍,成交量是2018年5月后的最高值;

上海二手住宅網簽量為25931套,環比增加142%,創2016年10月以來的新高;

深圳二手住宅成交4551套,環比上升127.9%,成交量為近半年新高。

一線城市樓市成交集體回暖,樓市風向要變?業內人士認為,市場成交反彈與最近調控政策微調放松預期加大有關,北京、上海等前期調整到位的城市成交已觸底反彈。

券商中國記者梳理3月各地調控政策發現,多地城市政策微調持續,有對特定人群放松限購的,有對二手房交易個稅進行調整的,還有叫停特價房的,同時也有多個城市政策從嚴,重點打擊市場各種違法違規行為,整體看,各地調控政策延續了此前松緊并存的狀態。

中原地產研究中心統計數據顯示,3月份,全國各地樓市調控政策逐漸平穩,僅發布房地產調控政策15次,累計1月份68次、2月份21次,合計一季度房地產調控有104次。整體看,從2018年11月開始,樓市政策出臺的密集度逐漸放緩,政策以平穩為主,部分城市微調之前過嚴的調控政策。

不過,對于樓市調控是否松動的問題,住建部副部長倪虹3月23日在中國發展高層論壇期間接受采訪時表示:“沒有,樓市調控不動搖,保持政策連續性。”

業內人士認為,2019年穩定房地產市場將成為政策趨勢,未來房地產調控將以地方主導、中央指導為主,不排除有部分城市政策調整,但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

京滬深二手房成交反彈

中原地產的統計數據顯示:

3月,北京二手住宅網簽量為16051套,環比增加1.4倍,同比增加超三成,成交量是2018年5月后的最高值,也是2017年“3·17”調控后,繼2017年4月、2018年5月后第三個成交超過1.6萬套的月份。

上海二手住宅網簽量為25931套,環比增加142%,同比增加49%,創2016年10月以來的新高。

深圳二手住宅成交4551套,環比上升127.9%,成交量為近半年新高,但較去年同比下降了19.1%。

對于市場成交量反彈的原因,中原地產首席分析師張大偉認為,環比上漲主要是因為2月春節月成交低迷,而同比上漲與最近市場預期升溫有關,很多之前價格下調的城市最近房地產市場都因為信貸相對寬松,出現購房者怕踏空的心理。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對券商中國記者表示,北京、上海二手房成交反彈,市場出現小陽春,而且小陽春有可能會延續。因為北京、上海的二手房量能比較大,判斷“小陽春”第一是看量能本身,相比去年的月均值來看;第二要看調整時間,北京、上海樓市都跌了兩年左右了,調整比較充分,這個時候成交放量很容易演變成見底反彈。“但深圳反彈不明顯,主要是深圳過去兩年調整的幅度偏小,所以它的反彈能量不如上海和北京。”他說。

不過,在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來,當前北京二手房市場仍處于弱勢回溫態勢,市場預期仍平穩。不要因為3月份市場交易量的回升而誤認為市場進入快速升溫階段,在北京房地產調控政策依然保持高壓、新房供應相對充裕的條件下,市場不存在快速升溫的基礎。如果后續缺乏持續的政策支撐,市場會轉入季節性向下調整。

興業房地產團隊發布研報稱,核心城市二手房基本面回暖,多項指標向好。先行指標價格調漲占比和新增客源量來看,北京、上海、深圳、蘇州、廈門都有明顯增長。而從成交量來看,北京、上海、成都、廈門、南京、蘇州年初以來成交量都有提升,三月以來回暖趨勢更加明顯。

多地樓市政策微調放松

業內人士認為,市場成交反彈與最近調控政策邊際放松預期加大有關。

券商中國記者梳理3月各地政策發現,多地城市政策微調持續,有對特定人群放松限購的,有對二手房交易個稅進行調整的,還有叫停特價房的,同時也有多個城市政策從嚴,重點打擊市場各種違法違規行為,整體看,各地調控政策延續了此前松緊并存的狀態。

其中,政策微調放松最明顯的是河北省高碑店市對特定人群放松限購。3月9日,高碑店市下發《關于支持民營發展的實施意見》,其中提出對符合條件的特定人群,允許在高碑店市購買一套商品房(3年內不得上市交易)。而2017年5月高碑店市實施的房地產限購政策規定,非本地戶籍在當地購房需提供3年及以上納稅證明或社會保險繳納證明。此次《意見》為民營經濟吸引進人才,改變了特定人群的購房資格認定。

針對允許特定人群購買一套商品房,高碑店政府相關負責人表示,出臺這一條規定主要是考慮到民營企業的發展,以及在發展過程中,相當一部分工作人員有著居住的剛性需求,在綜合研究之后出臺了這一規定。

楊紅旭指出,有些城市推行“人才新政”,是指符合一定標準的人才落戶之后才可以買房子,但是高碑店這次政策都不需要落戶,是明顯的突破限購的放松。高碑店介于北京和雄安之間,屬于環京和環雄的疊加部分,樓市降溫之后比較低迷,本地政府對于土地財政高度依賴,存在政策放松的動機。

不過,億翰智庫則認為,本次高碑店雖下發特定人群可購一套商品住房的政策,但3年內不得上市交易也同樣是落實“房住不炒”的定調,維持房地產市場穩定健康的發展。

除了對特定人群放松限購,北京、上海、深圳、東莞等城市在減稅降費背景下調整二手房交易稅率,其中,東莞二手房個稅可“二選一”,不用嚴格按此前的差額20%征收。

中原地產首席分析師張大偉認為,東莞作為三線城市,此前執行的二手房政策過于嚴格,比上海、深圳等一線城市政策更嚴格,而且在2018年東莞執行“三價合一”后,納稅價格與貸款價格合一,導致高個稅房源基本難以交易,房價出現了明顯下調。目前看,全國嚴格執行能查原值按差額征收個稅的,只有北京等少數城市,東莞此次寬松,應該說只是把過去過于嚴格的調控松綁了。不過,他認為,減稅對市場影響更多體現在心理層面。

多地嚴打市場違規行為

在部分地區政策微調放松的同時,多地調控政策繼續從嚴,重點打擊市場各種違法違規行為,穩定市場秩序。

日前,針對群眾反映海口某項目銷售人員涉嫌以代繳個稅或社保、騙取購房資格的事件,海口市住建局立刻對該項目開展專項檢查,并表示將加大房產市場檢查力度,在購房資格審核中,除核實購買人的社保、個稅繳納真實性外,還要比對購房人的工資發放記錄等佐證材料。同時,對采取類似手段規避限購政策、騙購住房的,將采取更嚴厲的處罰措施,一旦發現立即關停相關項目網簽系統三個月,暫停項目后續預售許可手續的辦理,將相關企業和個人記入不良記錄并公開曝光。

保定市住建局日前聯合中國人民銀行保定市中心支行、保定銀保監分局召開會議,再次強調規范購房融資相關工作要求,嚴禁房地產開發企業及中介機構違規提供購房首付融資、首付分期,將違規提供購房融資行為納入房地產開發和中介市場整治的重要內容,加大對在售樓盤和中介機構門店的檢查力度,加強跨部門失信聯合懲戒。

業內人士指出,多地樓市“小陽春”的出現,還與市場人為炒作有很大關系,多地也對此采取了行動。

3月26日,長沙啟動房地產市場執法“迅雷行動”,將對全市房地產開發企業、中介機構、網絡信息發布平臺和公共租賃住房轉租經營違規行為進行專項檢查,嚴查房地產中介機構通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等途徑,捏造、散布房地產虛假信息和夸大宣傳誘導消費者、損害消費者權益的行為。

3月31日,濟南市住建局與市公安局聯合發布通知,將對房地產開發企業、中介機構、承銷機構、個別媒體、自媒體及個人散布不實、不良信息,擾亂房地產市場調控工作,帶來不良后果的依法予以查處,追究相關人員法律責任,并向社會通報處理結果。

“一城一策”以穩為主

業內人士指出,地方政府對調控政策的微調放松或從嚴執行,是對原有政策進行因地制宜優化,進一步落實地方主體責任,“一城一策”穩定市場,防止樓市大起大落。

3月4日,江西贛縣住建局下發緊急通知,要求對贛縣區所有企業的特價房銷售情況進行整頓:

一是所有開發企業立即停止特價房銷售,所有特價房銷售前必上報住建局和物價局審批;

二是自3月3日開始,同類型住宅成交單價低于該項目2月份同類型成交均價的商品房合同暫緩備案;

三是所有開發企業于3月5日前制定降價引起的應急預案措施上報住建局綜合股進行備案。

楊紅旭認為,這是在地方樓市降溫后,地方政府維持價格穩定的考慮,一個方面,地方政府不希望樓市過于降溫,這樣會導致地方的財政收入受到影響。另一方面,降價會引起一些老業主去維權鬧事等社會不穩定的因素。另外,從中央層面看,目前的口徑是穩地價、穩房價、穩預期,這是去年12月底住建部提出來的指導方針,對此,地方政府應該會因城施策的進行落實。

多地為了穩定市場預期,對于調控放松傳言進行了辟謠。如濟南市住建委針對取消限價的傳言重申“堅持房地產市場調控不動搖”。河南省住建廳也強調,堅持“房住不炒”定位,落實城市政府主體責任,實行“一城一策”,各地正在加快編制房地產市場調控長效機制工作方案,將堅決遏制投機炒房,盡快建立起房地產市場監測體系和調控工作考評機制。

對于樓市調控是否松動的問題,住建部副部長倪虹3月23日在中國發展高層論壇期間接受采訪時表示:“沒有,樓市調控不動搖,保持政策連續性。”

張大偉認為,2019年穩定房地產市場將成為政策趨勢,未來房地產調控將以地方主導、中央指導為主,不排除有部分城市政策調整,但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

如何應對2019年新形勢下中國房地產行業的變化與挑戰?

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